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 编辑: wjy    時間: 2017-02-27 13:20  

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香港银行人士在带海外客户游览这座城市时会遇到一个独特的问题:让他们相信步行到开会地点比租一辆豪华轿车去更容易。在全球各金融中心中,这个中央商务区的紧凑性是独一无二的,而且一直让香港引以为傲,即便它带来了全球价格最高的办公楼租金。

推高香港办公楼租金的曾经是国际银行家,如今变成了中国内地企业。香港对于中国吹起的泡沫并不陌生,它正在揣测这个泡沫能坚持多久。越来越多的银行人士正被迫迁入不那么中心的地段,他们将不得不在出租车和交通堵塞与乘坐港铁(MTR)之间做出选择。

普华永道(PwC)表示,要租用香港甲级办公楼的高层,企业必须支付每年每英尺279美元的租金。这要比全球第二昂贵的城市纽约158美元的租价高出75%。东京为150美元,伦敦为114美元,旧金山为113美元,这5个城市是全球办公楼租金最贵的5个城市。根据房地产专业机构仲量联行(Jones Lang LaSalle)的数据,去年中资集团创纪录地占到香港中环办公楼租用空间的43%,这个比例是5年前的两倍。

推动需求的是中国内地金融集团,包括规模较小的银行、基金经理和券商,它们正追随客户对于香港与内地日益增强的金融往来的兴趣,例如沪港通和深港通等交易机制。

租赁活动活跃。并购意愿强烈的内地综合企业海航集团(HNA Group)最近把在香港甲级办公楼国际金融中心二期(Two International Finance Centre)租用的办公面积增加近一倍,租金为每平方英尺270美元。这座88层的大厦拥有无敌的维多利亚港海景,在这里租用办公场所被视为成功和财力雄厚的象征。

一位商业地产投资者在谈到国际金融中心规模较小的39层一期项目时表示:“内地企业真的只希望租国际金融中心二期,就连一期也不够好。它肯定是标志性的。”

中国内地企业的热情延伸至整栋办公楼。去年,国有综合企业光大(Everbright)和房地产开发商恒大地产(Evergrande)各自在中环买下办公楼,共计斥资29亿美元,是香港价格最高的商业地产交易。最近在中环以外地段购买办公楼的企业表示,内地买家很快表示了兴趣。

在中国内地企业界对香港办公楼市场产生兴趣的同时,跨国集团却在收缩并保持谨慎。“从香港股市和全球市场的状况看,我不确定它们是否足够强劲,能够促使跨国银行在这个全球最昂贵的办公区再次投入资金,”安保资本(AMP Capital)上市房地产公司亚洲总监Charles Wong表示,“世界上没有其他门户城市像香港这样,在不同地段之间的租金差距如此巨大。”

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香港岛东部或者甚至维多利亚港对岸、启德机场旧址附近的九龙东地区的租金是中环的一半甚至更低。2014年,花旗集团(Citigroup)在九龙东以54亿港元(合6.99亿美元)购入一栋21层办公楼,去年迁入该行3000名员工。与此同时,很多花旗员工激烈反对,不愿从中环迁出,该行在中环缩减规模意味着那栋大楼的名字不再是花旗银行广场(Citibank Plaza)。

上月,富而德律师事务所(Freshfields Bruckhaus Deringer)成为第一个计划完全撤出中环的顶级律师事务所,从2018年起将在中环以东地段租用新的办公地点。基金管理公司联博(AllianceBernstein)也在这么做。“10年前,跨国公司根本不考虑中环以外,”仲量联行香港市场区域总监严威程(Paul Yien)表示。他认为这些举措正在慢慢改变香港的面貌。“整个维多利亚港将成为核心商业区。”

就在不那么久之前的2010年,德意志银行(Deutsche Bank)、摩根士丹利(Morgan Stanley)和瑞信(Credit Suisse)还在要求大幅降低租金,以补偿从中环迁至维多利亚港对面的九龙、成为那里的崭新摩天办公楼的主要租户的麻烦。中环的银行人士仍经常把到达这座109层的环球贸易广场(International Commerce Centre)的过程(乘坐MTR不到15分钟)描述为“到黑暗的那一边去”,但最初预测的员工大规模流失并未应验。

鉴于没有迹象显示中国内地需求放缓,几乎没有分析师认为租金会很快回落,这意味着出走中环的趋势将延续下去。那些觉得被迫搬迁的银行人士、律师和基金经理们不得不这么安慰自己:港铁的4G移动覆盖率很棒。而出租车司机仍知道昔日的“花旗中心广场”在哪里。


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