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 编辑: 骆, 华森    時間: 2017-02-24 12:28  

 

2016年中国房地产市场经历了一轮暴涨,2017年美国楼市有望迎来全面复苏。

  从2017年第一个月的数据来看,美国楼市出现“冰火两重天”,美国人正在以10年来的最快速度“抢购”二手房,新房却遇冷,销量跌至10个月新低。

  美东时间2月22日公布的美联储货币政策会议纪要暗示,美联储官员或考虑在3月份加息。抵押贷款利率上升能否遏制美国人的购房热情?

  美国“二手房”火爆:销量创10年新高
  美国全国房地产经纪人协会本月公布的报告显示,受就业市场改善和消费者信心增强拉动,1月份美国旧房销量升至近10年最高水平。1月份美国房屋销售经季调后的年化增长率为3.3%,达到569万美元。

  美国全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云解释,由于美国就业市场持续向好,去年底以来消费者信心不断增强,1月份美国大部分地区旧房(二手房)销售强劲。

  尽管借款成本自去年秋季以来有所上升,不过稳定的工作增长、适度的加薪和消费者信心的上升带来了良好的购房需求。一些潜在买家可能正在加速购房,以提防按揭利率在未来的进一步上升。由于市场上几乎没有多少房屋可供出售,所以买家们一旦找到合适的房产,就会在供需失衡的压力下迅速敲定交易。

  上个月市场上的房屋待售期限只有50天,比去年同期的64天进一步缩短。强劲的需求推高了平均房价,与去年同期相比增长了7.1%至22.89万美元。

  美国二手房成功“去库存”

  截至1月底,美国房屋库存169万套,环比上升2.4%,同比下降7.1%。美国各类旧房销售中间价为每套22.89万美元,同比上涨7.1%,连续59个月出现同比上涨。

  1月份美国市场上只有169万套房屋待售,接近1999年有记录以来的最低水平。按照目前的销售速度,这些房屋供应只需3.6个月就可全部出售完毕,与去年12月份创下的纪录水平相当。在一个供需平衡的住房市场中,供应全部出售掉通常需要大约6个月。

  美国房地产经纪人协会(NAR)首席经济学家劳伦斯(Lawrence Yun)指出,2017年的成屋销售预计将增长2%,达到经济衰退以来的最高水平550万套。但是,这个数字低于今年美国人口3.3%的增长率和575万人的增长数字。

  楼市全面“收复失地”

  房地产网站Zillow对全美35个最大都市区的调查研究发现,美国房地产公司股票的总市值在2016年上涨至29.6万亿美元,较去年上涨1.6万亿美元,涨幅近6%。

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  Zillow在报告中表示,美国房地产市场已经收复房贷危机中所有损失。美国房地产市场在2006年至2012年间蒸发了6.4万亿美元。

  春季“购房潮”来临
  经济学家指出,市场即将迎来春季购房潮,在那段时间内需求通常会超过供应量,因此当前住房市场的供应紧缩可能会进一步恶化。

  摩根士丹利的经济学家威斯曼(Ted Wieseman)认为:“相对于美国家庭的数量,房屋供应的规模要比先前的历史低位好很多。随着市场迎来春夏两季的销售旺季,当前的库存水平可能是一个更大的挑战。”

  Pantheon Macroeconomics首席经济学家谢泼德(Ian Shepherdson)指出:“我们对住房市场的看法比几个月前稍微乐观一点,但我们预计销售额不会继续增加。”

  如果美联储真的选择在3月加息,抵押贷款利率提高,销售额可能会受到限制。根据房贷公司房地美(Freddie Mac)的数据,30年固定抵押贷款的平均利率为4.15%。虽然本月初该利率已经下滑,但仍远高于去年3.65%的平均水平。

  大城市的高端楼市受青睐
  美国房地产经纪人协会表示,这波购房潮大部分集中于价格较高的房产。价格在10万美元及以下的住宅和公寓的销售额相比较一年前减少了近10%。价格在10万美元至25万美元的房产销售额轻微增长。而更高价格的房产的销售额增长了大约20%。

  借助于一些举措,住房市场已经从2006年开始的萧条中完全恢复了。然而这种复苏又带来了新的机会。房地产经纪公司Redfin表示,在高需求地区,尤其是西海岸,房屋放到市场上不用一个月就会被买家买走。

  2016年,在全美所有大型都市区中,俄勒冈州的波特兰是全美涨幅最大的城市。波特兰2016年涨幅达到13%,之后是西雅图和达拉斯。洛杉矶是全美最值钱的都会区,价值达到2.5万亿美元。


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