编辑: seann    時間: 2017-02-28 13:03  

real estate 3

经过了前几年的“夭折”,三线躁动于今年再起。

华泰证券分析师谢皓宇认为,一线人口出现流出、三线人口则现“返乡潮”,再加上三线省市去化周期的下滑,人口外流和库存因素将发生根本性变化,预计三线城市将迎来趋势性大周期。

在报告中,华泰谢皓宇表示,回顾2010年与2013年的两次三线躁动,二者都因三四线的人口外流和库存高企而证伪,且未有实质性变化。然而,2014年以来土地管控趋向严格,2015年过后,一线城市人口开始出现一丝“逆流”,被挤出的人口则将引发“返乡潮”:

上海人口在2015年已现流出迹象,若剔除自然人口增长的因素,2015年上海常住人口机械下降16.3万人。

截至2016年底,北京人口机械下降4.1万人,是2000年以来第一次出现人口流出。

华泰谢皓宇进一步指出,当前库存高企与人口外流的两大因素均产生变化,并在未来3-5年内出现根本变化,即库存下降和城镇化减速。

从主要逻辑来看,本次三线大周期的背后,是经济增长方式的变化,即一线城市转向效率的提升,而非人口的增加,三四线城市则通过劳动力的拉动承接更多人口:

当卡住土地供给的情况下提高经济增长,也就需要提高单位面积产出,然而由于单位面积的人口承载有限,导致要求提高劳动生产效率,也就意味着,未来一线城市会自发的清退部分低效企业和低效人员,产业结构向更高层级升级。

相反,三四线城市GDP增长依然依靠劳动生产力的释放,且依然处于第二产业为主的产业结构,所以对劳动力是有需求的。预计三四线凭借更高的GDP增速,通过劳动力拉动能够承载更多的人口,形成对一线挤出的承接,进而带动需求。

未来人口与三线房价怎么走?

从人口流向来看,当前有17个省直辖市为人口净流入状态,主要以珠三角区域、长三角区域和大北京为主,且集中在东南沿海区域。

在人口净流出的14个省直辖市中,宁夏、陕西和安徽等8个省市的城镇化率超50%,这意味着这8个省市的城镇化主要来自当地农村人口的转移,而同时城镇人口在向外转移,流向更发达的地区。而这14个省直辖市中的前五位——河南、四川、贵州、安徽和广西,城镇化率均在50%左右及以下,依然处于城镇化率的初级阶段,经济增长方式主要靠劳动生产力的释放。

有关三四线城市房价上涨的可能性,华泰谢皓宇认为,从逻辑上判断,去化50%之后,即库存周期下降到2~3年时,就能够带来三线的涨价。当前,三线省市第一类库存已经去化得“差不多了”,去化周期已经降到了6个月,接近历史低位。

廣告

 

转载自 华尔街见闻,本文不代表宏观资本比特港立场

廣告

注明来源、保留声明及不增删改动内容即可非商业性转载本文