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 编辑: 骆, 华森    時間: 2017-02-28 01:00  

深圳亿万富豪炒房破产的血泪教训,死于高杠杆,倒在黎明前
  没有人会相信,2007年之前手里就有六七十套房的一个资深投资客,现在却成了个穷光蛋。

  这是我曾经的一个采访报道对象阿牛(换个化名)。他死于高杠杆,倒在了黎明前的深夜里。

  十年一觉扬州梦,赢得青楼薄幸名,对阿牛而言,这是一段跌宕起伏不堪回首的往事。

  十年一个轮回,在投资客涌动的深圳,“樱桃小房子”今天回首阿牛的故事,是希望有所启发,让更多投资者借鉴他的血泪教训。

  他是怎么死的?
  阿牛从03年开始学习炒房,到06年手里就有60多套房。2007年1-5月的深圳房价增长100%,到07年6月,他也预感要调控而减持过,但调控没有在预期时间到来,赌徒一样的疯狂,忘记了见好就收。

  没想到刚过2个多月,调控却意外降临,07年9月27日,加息,首付提高到4成,限贷,全国楼市瞬间熄火了。

  深圳楼市在2007年10月后,市场快速回调,新盘价越来越低,宝安西乡的泰华阳光海最后一批洋房居然以8000元/平米的批发价卖掉,而1年前高层都卖到1.5万。

  多头纷纷缴械投降,想起巴菲特的名言,别人恐惧时我贪婪,使阿牛做出大胆预测,底部到了!
  2007年12月和2008年1月,他又入手了20套,而其中,从朋友那接手的南山区蛇口某盘三套房算是埋下了几颗炸弹,当时市场价只有2万多一平米,他讲究朋友情谊按3万块接手了。

  结果抄到了半山腰上。为别人接盘,自己套死了。

  阿牛具体炒作的手法,仍然是做高贷,转按揭,从银行套钱出来,高杠杆的具体玩法,樱桃小房子在上两篇中都有详细写,可关注公众号查看,在此就不重复了。

  08年A股泡沫破灭,原油价格突破100美元,输入性通胀明显,几乎是一个月加一次息的节奏,令炒房客苦不堪言,舆论每天都是房价腰斩,断供潮此起彼伏。

  阿牛的炒房团朋友一直都劝他撑着,房价很快到底不用怕,但市场信心逐渐丧失后,开始劝他把房子协议卖掉,按市场价计算阿牛那一个多亿的房子,全卖了要亏去5000万。但他们给他算的账似乎让他更没有信心:假如他的资产是两个亿,一个月跌20%,那就是跌4000万,加上银行利息和交易成本,一个亿一个月就可能亏3000万。

  走投无路之下,08年6月,阿牛只好把他的房子全部协议转让给以前的炒房团朋友,协议价格就是帮他还剩下的银行贷款。

  为什么不降价套现呢?
  很多人以为这是编写的故事,他随便卖几套房也够撑过去的,怎么可能死呢。现在深圳楼市虽然在调整,但投资客想抛盘,稍微降价10%都能成功套现。

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  可是你知道当房子卖不出去时,要回流资金时有多难吗?大跌时才知道什么叫不动产。

  2008年资本市场哀鸿遍野,股市楼市跌的梨花带雨,新房价格跌幅都在50%以上还卖不出去,更何况二手房,跌的多亏的裤衩都没了,套出来的钱还不够还银行贷款。

  那一年有着上百家门店的中介老板都跑路了,过山车式的房市,真是惊心动魄。

  08年国庆,美国次贷危机爆发,引发全球金融海啸,市场信心完全崩溃了。

  其实当没有流动性的时候,多少资产都是虚的,只是负资产而已。

  深圳是个没多少人情味的城市,任何东西都可以用金钱来度量,请人办事,不要跟我谈感情,给多少钱办多少事。

  面对各大银行每个月30多万的还贷压力,阿牛想尽了各种挽救的办法。

  他也学过一些炒房朋友,拿信用卡套现融资来还贷,他说一张信用卡最多可贷到10万,很多炒家手上大都有十多张信用卡。但巨额的月供,信用卡还贷难以支撑太久。

  一些炒家用左手倒右手的方式自救,就是将房子卖给亲戚或朋友,再出点钱贿赂一下中介和银行,一套100万的房子最后可能评估成200万,炒家再拿着这200万去还其他房子的贷款,又可以撑一段时间。不过银行也不是傻子。

  最后阿牛熬到了山穷水尽,昔日和他一起看房炒房的朋友,都在想着怎么自救,即使手里有充足的资金,也不会借给他,因为谁也预料不到这场持久战还要打多久。

  他为何没有东山再起?
  次贷危机令中国09年开始恐慌性的救市,降首付、降利息,增加信贷投放,随着4万亿的到来,深圳房价在09年1季度探底。

  很多人好奇的是,像阿牛这样的骨灰级炒家,为什么没有东山再起?那时候随便借个几万十几万也够买房的首付。


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