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 编辑: seann    時間: 2017-02-26 17:30  

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  导读

  近期关于房地产税的讨论不断发酵。据新华社1月11日消息,中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于创新政府配置资源方式的指导意见》,提出支持房地产税的探索创新。2月23日,住建部副部长陆克华在国务院举办的新闻发布会上谈到,加快房地产税立法并适时推进改革是十八届三中全会明确的改革任务,有关部门正在按照中央要求开展工作。房产税是否有可能在短期推出?时机合适吗?房产税真的能有效抑制房价吗?

  摘要

  1、房地产税改革的国际经验与国内必要性。从国际经验看,房产税通常被成熟市场经济体作为地方财政收入的重要和稳定来源。随着存量房时代下土地出让金减少、交易环节税收减少,作为保有环节税收——房产税改革的紧迫性上升。当前我国房地产税负结构呈“重增量轻存量、重建设交易轻保有”的特征;房地产行业税负远高于全国整体水平。房地产税改革是对各环节税赋调整,若对居民住房开征房产税,则应相应减少交易环节税负;同时,简并税种、优化税收结构,为房地产税替代土地出让收入创造条件。

  2、个人住房房产税短期内难以推出。主要有四个原因:1)6大前提条件尚不具备,包括开展全国的住房普查、建立全国统一的不动产登记系统、统一界定房屋性质等。2)短期难以替代土地财政:由于较高的豁免设置、较低的累计税率设置、大量房产难以统计和确权、真实城镇化率较低等因素,即使开征个人住房房产税,短期内也难以替代土地出让收入。3)无论是从国外还是重庆上海试点看,房产税均不是稳定房价的有效手段。4)无助于降房价,不利于去库存:在一线和强二线由于供不应求,一致性预期下房产税转嫁,推高房价和房租;在三四线城市,房产税将抑制改善性和投资性需求,仅剩城镇人口增加和棚改动迁两个途径去库存,去化周期大幅延长。

  3、我国房产税历史和效果。我国目前按1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》征收房产税。由于征税对象范围窄、税基偏小,目前房产税收入在地方财政税收收入中占比有限,2007-2015年维持在3%左右。2010年国务院和财政部三次发文,推进个人住房房产税改革。2011年上海和重庆率先试点改革,并未获得可观财政税收,也未对房地产市场形成有效调节。此后个人住房房产税试点陷入停滞。

  4、国际经验。从国外房产税实践经验来看,房产税能作为地方财政收入的重要来源,但对房地产市场调控的效果均不理想。

  风险提示:改革超预期;房地产调控进一步收紧;后周期时代土地出让金收入加速下滑。

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  正文

  1 房地产税改革的国际经验与国内必要性

  房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税,在成熟市场经济国家普遍开征。房产税是在保有环节、针对存量房征收的税种,区别于我国现行的在建设交易环节、针对增量房征收的房地产相关税收,是保障地方公共服务、调节收入分配甚至一度被认为是抑制投机性需求调控房价的重要工具。随着存量房时代来临、土地财政难以为继,房产税改革的紧迫性上升。

  1.1 房产税是成熟市场经济国家的地方主体税之一

  从国际经验看,房产税通常被成熟市场经济体作为地方财政收入的重要和稳定来源,具有独特优势:第一,房产税属于直接税,相对间接税而言不易转嫁。第二,房地产具有收益税的特点,作为地方政府重要财源,用于支持地方公共设施建设和服务,提升地方房产价值,形成正向循环。比如在美国,房产税占美国公立学校教育经费的45-50%,房产税较高的地区公立学校教育水平也通常更优。房产税收入的增加,可以有效促进地方税收收入的增长,推动地方财政建设。房产税取之于民用之于民。这也会导致不同地区之间的教育资源不均衡的问题。第三,房产又不易损耗,房产税按年征收,征收额根据房价变动而变动,充分反映房地产市场发展,形成稳定收入。第四,调节收入分配,占用土地空间资源多的房屋所有人需要缴纳更多房产税,同时由于增加持有环节成本,可以部分抑制投机性需求。

  根据OECD(经济合作与发展组织)的统计,OECD国家的房产税占GDP比重近些年是逐年增加,特别是法国和英国在2014年的房产税占GDP比重分别达到2%和1.6%.

  1.2 房地产税改革的必要性:存量房时代来临,土地财政难以为继


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